Albina Kashkarkova, realitní makléřka

Dnes vám hypoteční makléřka Mgr. Ivana Bondareva Dubnová ukáže na konkrétním příkladu, podle jakých pravidel banky posuzují žadatele o hypotéku a jaké příjmy musejí lidé prokazovat. Předávám slovo :).

Poslední dobou se situace na hypotečním trhu rychle mění, banky zpřísňují podmínky pro žadatele a zvedají úrokové sazby. Pojďme si ukázat na konkrétním příkladu, zda si průměrná rodina pořád ještě může koupit byt na hypotéku.

Manželé Luboš a Jana. Je jim třicet dva let a mají čtyřletou holčičku Kristýnku. Ta už chodí do školky, a tak Luboš i Jana pracují. Bydlí v pronajatém bytě 2+kk a ve třech se v něm tísní. Za pronájem bytu platí měsíčně kolem 14 tisíc korun (bez energií). Rozhodli se, že si koupí vlastní byt a raději budou platit o něco málo více za něj. Vyhlédli si na Proseku byt 3+1 o velikosti 68 čtverečních metrů v ceně 4 600 000 korun. Budou si ho moct pořídit na hypotéku?

Vlastní zdroje

Aby jim banka byla ochotná poskytnout hypoteční úvěr, musí mít Luboš s Janou našetřenou poměrně velkou sumu, která tvoří 20 procent ceny bytu, tedy 920 000 korun. Mít ve dvaatřiceti naspořené takové peníze je pro běžného člověka trochu utopie, ale možná, že dají manželé dohromady stavební spoření, co jim spořili jejich rodiče, k tomu ještě nějaké své úspory a zbytek si ještě půjčí od rodičů. Hypoteční úvěr na 30 let od banky pak bude činit 3 680 000 Kč a měsíční splátka se bude pohybovat kolem 16 tisíc korun, v závislosti na výši úrokové sazby. Ta v současné době začíná na 3,09 %.

Existuje i druhá možnost, jak nahradit chybějící peníze, a to dát bance do zástavy kromě kupovaného bytu ještě další nemovitost, která je v osobním vlastnictví. Mohou ji ve prospěch banky zastavit například rodiče či jiní příbuzní. Pak nejsou vlastní zdroje potřeba.

Další příklady dostupnosti hypotéky:

Byt 1+kk, 30 m2, cena 3 200 000 Kč, kupující jedna svobodná osoba bez dětí:
Vlastní zdroje 640 tisíc (nebo jiná nemovitost do zástavy), úvěr 2 560 000 Kč na dobu 30 let. Měsíční splátka cca 10 917 Kč při úrokové sazbě 3,09 %. Čistý příjem musí být alespoň 27 000 Kč.
Byt 2+1, 53 m2, cena 3 600 000, kupující manželský pár bez dítěte:
Vlastní zdroje: 720 tisíc (nebo jiná nemovitost do zástavy), úvěr 2 880 000 Kč na dobu 30 let. Měsíční splátka 12 300 Kč při úrokové sazbě 3,09 % . Čistý příjem v součtu alespoň 35 000 Kč.

Kolik musíte vydělávat?

Banka posuzuje každého žadatele o úvěr velmi individuálně. Pokud mají Luboš s Janou platit měsíčně bance 16 000 korun, což má být maximálně 45% z jejich čistého příjmu, musí měsíčně v čistém společně vydělat alespoň 40 000 korun. Jenomže je ještě zapotřebí vzít v úvahu, že se jedná o dva dospělé plus dítě, což minimální částku navyšuje o dobrých 5 tisíc korun. Podtrženo, sečteno, banka bude požadovat alespoň 45 tisíc korun. Rodina pak bude muset za zbylých 30 tisíc celkem zajistit svůj ostatní provoz – jídlo, ošacení, energie, benzín, školku, prázdniny a dovolené, tvorbu rezerv, spoření pro dítko a také něco pro radost. Tato měsíční částka se bude ještě zvyšovat, pokud manželé splácejí jakýkoli další úvěr (auto, pračka, kontokorent, kreditní karta). Banky všechny tyto závazky vidí v databázích spotřebitelských úvěrů a nic před nimi neutajíte. Pětačtyřicet procent z příjmu manželů tedy musí tvořit VEŠKERÉ finanční závazky, nejen hypotéka. Osobně bych doporučovala, aby rodina pro takto vysoký hypoteční úvěr disponovala částkou k 50 tisícům korun čistého celkem.

Další podmínkou banky je, že cena úvěru nepřesáhne devítinásobek jejich čistého ročního příjmu, což v tomto případě rodina splňuje.

Jak se na hypotéku připravit?

Jinak se na hypotéku připravují lidé pracující na hlavní pracovní poměr a jinak podnikatelé, OSVČ a zaměstnanci ve svých vlastních firmách.

  • Pečlivě zavzpomínejte, kde všude máte drobné půjčky a pokud možno je vyrovnejte, aby vám nesnižovaly bonitu.
  • Vyrovnejte dluhy na kreditních kartách i na kontokorentu, protože to je také forma spotřebitelských úvěrů. Kontokorent i karty raději ihned zrušte. Až hypotéku dostanete, můžete si kontokorent znovu otevřít.
  • Dejte pozor, abyste nebyli ve zpoždění se splácením svých půjček ani o jeden jediný den! I toto si banky zjistí. Klientovi, který se v minulosti opozdil se splátkou, pak říkají „delikventní“. Pokud je to jen drobný prohřešek, většinou banky přivřou oči, ale zvednou vám za to úrokovou sazbu.
  • U zaměstnanců je nutné nebýt ve zkušební nebo ve výpovědní lhůtě, příjem se prokazuje 6 měsíců zpětně výplatními páskami či výpisy z účtu. Výplaty nesmí být v hotovosti. Ale pokud má někdo k hlavnímu pracovnímu poměru ještě další pracovní poměr, tento druhý příjem některé banky uznávají i v hotovosti, avšak jen do poloviny jeho výše.
  • Do příjmů se přičítají i rodičovské příspěvky a výživné.
  • Podnikatelé OSVČ dodávají daňová přiznání zpětně za poslední dva roky. Pokud daní paušálem, neměl by být vyšší než 40 %. Jsou ale banky, které si s tímto umí poradit a neberou paušály tak přísně. Výše hypotečního úvěru se obvykle počítá z čistého příjmu, ale jsou banky, které berou ohled na obrat živnostníka.
  • Podnikatelé, právnické osoby, kteří jsou zaměstnanci ve svých firmách, také dodávají daňová přiznání dva roky zpětně, musí je dodat s rozvahou i výsledovkou v plném znění. Jejich měsíční mzda musí být vyplácena z firemního účtu na soukromý účet a její výše musí odpovídat firemním mzdovým nákladům z daňového přiznání. Jsou ale na trhu banky, které zaměstnance ve vlastní firmě posuzují jako kteréhokoli jiného zaměstnance, zajímají je jen výpisy z účtu a daňová přiznání vidět nechtějí. (Bůh jim žehnej 😊)

Je však nutné si uvědomit, že podmínky, které platí dnes, za týden už platit nemusí. ČNB může zasahovat do hypoteční politiky bank prakticky kdykoli, čímž dojde nejen ke změnám úrokových sazeb, ale také podmínek poskytování hypoték u jednotlivých bank. V průběhu posledních dvou let se podmínky bank změnily asi pětkrát, z toho dvakrát jen za posledních šest měsíců. Proto je nutné, než se zájemce o koupi bytu zaváže rezervační smlouvou nebo jiným závazným dokumentem, aby svůj plán konzultoval s hypotečním specialistou. Předejdete tím mnoha stresům a bezesným nocím při čekání na verdikt banky, jestli hypotéku nakonec schválí, nebo ne.

Pokud chcete vědět, zda i vy si můžete dovolit koupit byt na hypotéku, jako zmíněná výše rodinka, obraťte se na paní Ivanu Bondarevu Dubnovou, hypoteční specialistu Kapitol a.s., která vám s tím ráda poradí.