Albina Kashkarova, realitní makléřka pro Prosek a okolí

Můžu odstoupit od rezervační smlouvy bez sankcí ze strany prodávajícího anebo realitní kanceláře, pokud mi neschválí hypotéku?

Záleží na tom, jak máte nebo budete mít sepsanou rezervační smlouvu. Obvykle je možnost odstoupení spojená s tím, že se o vyřízení hypotečního úvěru postará hypoteční makléř doporučený realitní kanceláří prodávajícího. Ale pokud Vám hypotéku neschválí, protože jste v žádosti o úvěr uvedli nepravdivé nebo neúplné údaje nebo nedoložili všechny potřebné dokumenty nebo banka ocenila nemovitost na nižší hodnotu, než je výše úvěru, a Vy nejste ochotni/schopni doplatit tento rozdíl z jiných zdrojů, sankci neuniknete.

Vám se to může zdát nespravedlivé, na druhou stranu je to přiměřené odškodnění prodávajícího za to, že po celou dobu trvání rezervační smlouvy nenabízel svou nemovitost nikomu jinému ani s nikým jiným o koupi nejednal.

Než začnete nemovitost hledat a chodit na prohlídky, obraťte se na hypotečního poradce, který Vám zdarma zjistí, zda Vám banka úvěr poskytne, za jakých podmínek a v jaké výši. Prosím nepoužívejte pro tento účel online srovnávače nabídek hypoték ani různé kalkulačky na internetu, právě ty Vás můžou dostat do problémů.

Neznáte žádného spolehlivého hypotečního makléře? Poptejte se svých známých a kamarádů, možná Vám doporučí někoho, s kým osobně měli dobrou zkušenost, nebo se obraťte na mě, znám několik hypotečních makléřů, kteří odvádějí dobrou práci, ráda Vám na ně předám kontakt.

Co když zjistím nějaké vady nemovitosti již po jejím převzetí od prodávajícího? Můžu po prodávajícím chtít slevu nebo odstoupit od smlouvy?

Pokud se jedná o skryté vady technického charakteru, máte ze zákona právo oznámit je prodávajícímu do 5 let od nabytí vlastnického práva. Toto časové omezení však neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době předání nemovitosti věděl nebo vědět musel.

V případě, že se jedná o skrytou vadu, která je odstranitelná, máte jako kupující právo požadovat po prodávajícím odstranění této vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud je skrytá vada neodstranitelná a nemovitost nelze řádně a obvyklým způsobem užívat (např. je narušena statika budovy apod.), máte právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, či od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.

Abyste předešli všem těmto nepříjemnostem, vřele doporučuji ještě před podpisem rezervační smlouvy zajistit inspekci technického stavu nemovitosti autorizovaným stavebním inženýrem. Tato služba není zadarmo, ale ušetří Vám spoustu času a nervů. Pokud nevíte, na koho se s tím obrátit, zavolejte mi, poradím Vám.

Jak dlouho trvá proces koupě nemovitosti a jak rychle se do nemovitosti můžu nastěhovat?

Záleží na tom, jak rychle najdete nemovitost, která Vašim požadavkům bude vyhovovat. Někdy samotné hledání vhodné nemovitosti trvá týden, někdy několik měsíců.

Po podpisu rezervační smlouvy se řeší znění kupní smlouvy a smlouvy o úschově a také se vyřizuje financování. Tento proces obvykle trvá jeden až jeden a půl měsíce. Další měsíc probíhá přepis nemovitosti na katastru. Takže do nemovitosti se budete moct nastěhovat přibližně po dvou až třech měsících po tom, co podepíšete rezervační smlouvu.

Samozřejmě můžou být i výjimky: buď se s prodávajícím domluvíte na dřívějším termínu nastěhování, nebo naopak prodávající ještě nějaký čas v bytě zůstane i po přepisu nemovitosti na katastru na Vaše jméno. Doporučuji sjednat termín předání nemovitosti již v rezervační smlouvě.

Pokud se bude jednat o koupi bytu v družstevním vlastnictví, celý proces se zkrátí minimálně o jeden měsíc.

Myslel jsem, že na hypotéku dosáhnu, ale neschválili mi ji. Přijdu o blokovací depozitum?

Záleží na podmínkách rezervační smlouvy. S největší pravděpodobností o blokovací depozitum přijdete. Aby se podobné situaci předešlo, vždy doporučuji kupujícím, aby se do hledání nemovitosti pouštěli až v momentě, kdy mají hypoteční úvěr již tzv. předschválený.

Jaké náklady jsou spojeny s nákupem nemovitosti (daně, poplatky apod.)?

Pokud se rozhodnete ke koupi nemovitosti v osobním vlastnictví, nemine Vás daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti.

Pokud budete financovat koupi nemovitosti hypotečním úvěrem, může po Vás banka chtít uhradit odhad ceny nemovitosti nebo vyžadovat po Vás poplatek za vyřízení hypotéky. Těmto nákladům můžete předejít, když se obrátíte na dobrého hypotečního poradce. Také počítejte s 1 000 Kč za podání zástavní smlouvy na katastr.

Dalších 1 000 Kč po Vás může chtít prodávající nebo jeho realitní makléř za podání kupní smlouvy na katastr.

Úschova peněz také může být nákladovou položkou. V žádném případě se ale nesnažte na tom ušetřit tím, že přistoupíte na úschovu peněz u realitní kanceláře. Doporučila bych využít úschovu advokátní nebo bankovní.

Také se může stát, že cena uvedená v inzerátu nezahrnuje provizi realitní kanceláře nebo právní služby. Již na prohlídce se zeptejte, kdo a co bude hradit, a pak dohodnuté podmínky poznamenejte v rezervační smlouvě. Vyvarujete se tak nepříjemných zjištění po podpisu rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku, kdy již není cesty zpět, protože odstoupení od rezervační smlouvy je zpravidla pro kupujícího pod pokutou ve výši složené rezervace.

Při koupi bytu v družstevním vlastnictví počítejte s následujícími náklady: provize realitní kanceláři a právní služby (nejsou-li zahrnuté v ceně nemovitosti) a poplatek za převod na družstvu, je-li stanoven. Daň z nabytí se u družstevních bytů neplatí.

Doporučuji zvážit, zda se do koupě nemovitosti pustíte na vlastní pěst, nebo využijete placených služeb dobrého realitního makléře nebo makléřky, která Vás ochrání před mnohými chybami, vyjedná pro Vás ty nejlepší podmínky, včetně výhodnější ceny nemovitosti, a zajistí bezpečný a bezproblémový nákup nemovitosti.

Pokud se však rozhodnete služby realitního makléře nevyužít, minimálně nechte zkontrolovat všechny smlouvy, které budete podepisovat, svým právníkem, a to bude další nákladová položka.

Potřebuji při koupi bytu realitního makléře, nebo to všechno zvládnu sám?

Koupě bytu vyžaduje spoustu času, zvlášť v etapě hledání nemovitosti. Je zapotřebí se tomu věnovat denně, a ještě lépe proaktivně, tzn. nečekat, až se vysněná nemovitost objeví na nějakém realitním serveru, ale aktivně ji vyhledávat prostřednictvím dopisních, letákových kampaní nebo reklamy na sociálních sítích, na Google apod.

Dále následuje jednání s prodávajícím o ceně nemovitosti a podmínkách koupě. Pokud se nemovitost kupuje na hypotéku, je zapotřebí, aby celý proces někdo koordinoval a kontroloval. Až teď přijde na řádu právník, který zkontroluje/připraví smlouvy…

Umíte hledat, vyjednávat, víte, jak to všechno probíhá, na co si máte dát pozor, a máte dost času se tomu všemu věnovat? Pokud Vaše odpověď zní: ano, zvládnete to sami. Pokud ve Vás některý ze zmíněných bodů vyvolává dotazy nebo nejistotu, doporučuji se raději obrátit na dobrého realitního makléře nebo makléřku.

Kupující si často myslí, že když nemovitost najdou v nabídce realitní kanceláře, tak svého realitního makléře již nepotřebují. Opak je pravdou. Realitní makléř prodávajícího chrání jeho a svoje zájmy, ne Vaše. V soudní síni byste asi nespoléhal na to, že Vás obhájí právník protistrany, šel byste tam s vlastním dobrým právníkem, je to tak? V realitách je to podobné. Mít na své straně realitního makléře, který chrání Vaše zájmy, je k nezaplacení. A já Vás ráda celým procesem provedu.

Nemám zatím s koupí bytu počkat? Slyšel jsem, že ceny půjdou dolů.

Neumíme zatím předpovídat budoucnost se 100% jistotou. To, co slyšíme nebo čteme v médiích, jsou pouze názory některých expertů na to, jak se může trh s nemovitostmi v budoucnu vyvíjet.

Z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí rostou navzdory opakujícím se krizím, kterými realitní trh pravidelně prochází. Například byt 1+kk na Proseku v roce 2007 stál 1 800 000 Kč, v roce 2013 – 1 350 000 Kč, v roce 2018 – 2 400 000 Kč. Nevylučuji, že až přijde krize, nemovitost znovu bude mít nižší hodnotu, ale kdo ví, za kolik se podobné byty budou prodávat, až se za nějakou dobu trh zase oživí.

Při rozhodování o koupi nemovitosti je důležité také brát v potaz otázku financování. Třeba teď Vám banka peníze na nákup nemovitosti ráda půjčí, ale až trh bude procházet krizí a řekněte si, že teď je ta správná chvíle na koupi, banka nemusí být tak ochotná jako teď, například proto, že přijde nějaká regulace, která omezí tento způsob financování, nebo nebudete mít dostačující příjmy apod.

Pokud potřebujete byt pro sebe nebo svou rodinu, kupte si ho. Pokud uvažujete o koupi bytu jako investici, kupte si ho (ideálně na hypotéku). Nečekejte tak dlouho, až si koupi nemovitosti nebudete moct dovolit. Navíc co bude zítra, nikdo neví.

Čím mám začít: nejdřív najít vhodnou nemovitost, nebo vyřešit financování?

Nemáte-li vyřešené financování, do hledání nemovitosti se ani nepouštějte, zbytečně byste mrhali svým časem a časem ostatních lidí (prodávajících, realitních makléřů apod.), také byste mohli přijít o část svých úspor.

Případy, kdy se lidé natolik zamilují do nemovitosti, že složí rezervační zálohu, aniž by měli předschválenou hypotéku, není málo. Pak se zjistí, že kvůli nějakému škraloupu v registrech jim banka úvěr neposkytne, a následně přijdou o rezervaci, která se obvykle pohybuje okolo 100 000 korun. Proto si nejdříve vyřešte financování, pak hledejte vhodnou nemovitost.

Můžu koupit byt, na kterém je zástava?

Předpokládám, že se jedná o případ, kdy zástava na nemovitosti vznikla tím, že současný majitel financoval nákup této nebo jiné nemovitosti hypotečním úvěrem. Ověřit se to dá na listu vlastnictví. V nákupu podobné nemovitosti Vám nic nebrání, jen je důležité správně nastavit podmínky transakce, aby zástava byla v katastru včas vymazána. S tím Vám pomůže Váš realitní makléř (ne makléř prodávajícího) nebo právník. Můžete se obrátit i na mě.

Byt se prodává formou aukce. Co to pro mě znamená?

Záleží na tom, jak jsou stanovená pravidla aukce. Minimálně máte výhodu v tom, že Vám tuto nemovitost nikdo nevyfoukne pod nosem, protože jste zavolal na inzerát nebo přišel na prohlídku jako druhý, třetí apod., a můžete se zúčastnit spravedlivé soutěže o to, kdo tuto nemovitost koupí. Ne vždy vyhraje ten, kdo nabídne vyšší cenu. Kritérií může být více a rozhodujícím nakonec může být způsob financování (kdo má více vlastních prostředků) nebo termín stěhování atd.

Nebojte se aukce zúčastnit, co nejhoršího se může stát: nevyhrajete? Budete hledat dál. Ale klidně se může stát, že vyhrajete přesto, že jste třeba podal nižší nabídku, než byla původně inzerovaná cena, i to se stává. Nevíte si rady, zavolejte mi, toto je moje práce 🙂