Albina Kashkarova, realitní makléřka pro Prosek a okolí

Nejčastější dotazy klientů?

Potřebuji realitního makléře pro prodej svého bytu na Proseku?

Pokud si zvládnete správně stanovit prodejní cenu, připravit kvalitní prezentaci bytu (profesionální foto, video apod.), dát inzerát na servery a zajistit další marketingové aktivity, např. plachtu, reklamu na sociálních sítích, lokální marketing atd., jste dobrý obchodník a umíte si vyjednat dobré podmínky s potenciálními zájemci, máte právníka se specializací na nemovitostní právo, který pro Vás připraví kupní smlouvu, realitního makléře nepotřebujete. Počítejte ale s tím, že prodejem strávíte hodně času a s největší pravděpodobností dostanete za svůj byt na Proseku méně peněz, než kdybyste se obrátili na dobrou realitní makléřku, která by se Vám o všechno postarala. Než se do prodeje pustíte na vlastní pěst, doporučuji si přečíst Průvodce prodejem bytu na Proseku nebo si domluvit se mnou nezávaznou schůzku, kde Vám sdělím více informací na míru a dám pár užitečných rad, které jistě oceníte.

Proč bych měl s realitní kanceláří podepisovat smlouvu?

Zprostředkovatelská smlouva chrání především Vás, protože v ní je zpravidla přesně stanoveno, k čemu se realitní makléř zavazuje, co konkrétně pro Vás udělá (pokud ne, trvejte na doplnění smlouvy), jakou provizi si za to bude účtovat, na jak dlouho se smlouva uzavírá a jaké jsou případné sankce za porušení této smlouvy. Je pravda, že občanský zákoník písemnou formu této smlouvy nevyžaduje, ale jejím uzavřením budete chráněn proti případným soudním sporům a pokutám – více o tom zde.

Před několika lety jsem si pořídila byt na hypotéku, teď ho potřebuji prodat. Je to možné? Hrozí mi nějaké pokuty za předčasné splacení úvěru?

Prodat byt můžete a já Vám s tím ráda pomůžu. Co se týká pokuty za předčasné splacení úvěru, rozhodujícím faktorem bude doba fixace hypotečního úvěru. Doporučuji především navštívit banku, ve které máte sjednaný úvěr, a zjistit, zda Vám za předčasné splacení úvěru hrozí nějaká pokuta a zda jsou nějaké možnosti, jak této pokutě předejít. Možná se Vás také bude týkat povinnost uhradit daň z příjmu, záleží na tom, jak dlouho byt vlastníte, jestli jste ho používala k vlastnímu bydlení nebo k pronájmu a jak se chystáte naložit s částkou, kterou z prodeje bytu obdržíte. Je možné, že prodej bytu pro Vás nebude tím nejlepším řešením. Zvažte například možnost pronájmu svého bytu. Pro případné další dotazy mi prosím zavolejte nebo napište zprávu.

Proč chcete exkluzivní (výhradní) smlouvu s realitní kanceláří? Chci, aby můj byt nabízelo více RK, budete se více snažit.

Jedná se o jeden z rozšířenějších mýtů, spojených s prodejem nemovitosti. Zde uvedu jen pár důvodů, proč zvolit právě výhradní (exkluzivní) spolupráci s RK. Zaprvé, když RK nebo realitní makléř nemají jistotu výdělku (a při nevýhradní spolupráci ji nemají), do marketingu nemovitosti neinvestují a svoje aktivity omezují pouze na inzerci na realitních portálech. Zadruhé, aby se snažili inzerát nabízeného bytu odlišit od inzerátů dalších X realitních společností, uvádějí v inzerci jiné ceny bytu (zpravidla nižší než konkurence), jiné výměry nemovitosti (zpravidla větší než konkurence), jiné patro, dokonce jinou adresu, což potenciálního kupujícího mate a takovým nabídkám se raději vyhýbá. Zatřetí, RK tlačí na majitele bytu, aby ho prodal levněji – jakmile bude mít nějaká RK potenciálního zájemce, který se na její inzerát s nejnižší cenou ozve, začne na majitele vyvíjet tlak, aby cenu snížil a byt prodal co nejrychleji (dříve, než se to povede konkurenční RK). Takže snažit se určitě budou, ale ne ve Váš prospěch. Další důvody, proč neexkluzivní spolupráce s RK není tou nejlepší volbou, si můžete přečíst na mém blogu, najdete tam i důležité rady o tom, jak si dobrého realitního makléře vybrat.

Je opravdu nutné dávat plachtu na okno nebo lodžii? Nechci, aby sousedé věděli, že byt prodávám.

Někteří majitelé si nepřejí mít na nemovitosti plachtu Na prodej, je to jejich právo. Pokud ale chtějí prodat svůj byt s maximálním ziskem, doporučuji plachtu na nemovitost nainstalovat. Vaši sousedé tuto lokalitu dobře znají, pravděpodobně se jim i líbí a může se stát, že právě hledají něco většího, nebo naopak něco menšího pro sebe, děti, rodiče apod., nehledají ale intenzivně, a proto si na realitních serverech Vaší nabídky nevšimnou. A možná právě oni by byli ochotni nabídnout za Váš byt tu nejvyšší možnou cenu. Už jsem se s takovými případy několikrát setkala, takže vím, o čem mluvím. Samozřejmě plachta je pouze jedním z mnoha nástrojů, jak lidi v okolí oslovit. Já pro aktivní propagaci nemovitostí používám minimálně 15 dalších nástrojů a ráda je Vám osobně představím. Máte-li zájem, zavolejte mi a domluvte si nezávaznou schůzku.

Jaké náklady jsou spojené s prodejem nemovitosti na Proseku?

Záleží na tom, o jakou nemovitost se jedná, jak dlouho ji vlastníte, zda vyžaduje nějaké drobné úpravy nebo přípravy, zda budete prodávat sami, nebo s realitní kanceláří atd. Abych na Váš dotaz mohla odpovědět přesněji, potřebuji více informací. Zavolejte mi, ráda Vám s tím poradím.

Předpokládám, že všichni makléři v RE/MAX mají stejné standardy a poskytují stejné služby, takže je jedno, koho si vyberu?

Každý makléř, který pracuje pod značkou RE/MAX, by měl poskytovat realitní služby v určitém rozsahu. Patřím k těm realitním makléřům, kteří se rozhodli pro vlastní, ještě vyšší standardy služeb poskytovaných klientům. Ty mimo jiné zahrnují homestaging, profesionální foto a video prezentaci nemovitostí, rozšířenou škálu marketingových nástrojů pro propagaci prodávané nemovitosti atd. Proto není jedno, kterému makléři RE/MAX svěříte prodej své nemovitosti. Především si porovnejte rozsah služeb, které Vám realitní makléř nabízí, podívejte se na prezentaci jiných nemovitostí prodávaných makléřem, promluvte si s ním/s ní osobně – měl nebo měla by vzbudit Vaši důvěru, teprve pak se rozhodněte.

Četla jsem článek o tom, že kupující může i po předání nemovitosti chtít po prodávajícím slevu z kupní ceny, nebo dokonce odstoupit od smlouvy, pokud zjistí na nemovitosti nějaké vady, včetně těch, o kterých prodávající ani nevěděl. Je to pravda? A dá se tomu nějak předejít?

Takové případy se skutečně stávají. Jsou dokonce firmy, které na tom profitují. Po provedení vkladu kupní smlouvy na katastru oslovují kupující s nabídkou, že pro ně u prodávajícího na základě technického posouzení nemovitostí vyjednají dodatečnou slevu z kupní ceny, nebo se postarají o to, aby kupující mohli od smlouvy odstoupit, pokud by si to třeba z nějakého důvodu rozmysleli (například proto, že si našli ještě lepší nemovitost za cenu pro ně výhodnější). Ze zákona mají na to 5 let.

Aby se prodávající do podobné, zcela nepříjemné situace nedostal, především nesmí zatajit žádné vady a skutečnosti, které se prodávané nemovitosti týkají. O další ochranu prodávajícího se má postarat jeho realitní makléř, například tím, že požádá autorizovaného stavebního inženýra o vypracování technické zprávy stavu nemovitosti, ve které bude nemovitost podrobně popsána, včetně všech zjištěných vad a případných rizik, které můžou v budoucnu nastat. Tato zpráva bude předložena všem vážným zájemcům o koupi, kteří pak nebudou moct namítat, že jim prodávající něco zatajil.

Pokud se chystáte prodat svou nemovitost, doporučuji se obrátit na dobrého realitního makléře nebo makléřku, která Vám se vším poradí, zajistí klidné spaní a zbaví zbytečného stresu, který je s prodejem nemovitosti spojený, jinými slovy zaručí bezpečný průběh prodeje.

Chci prodat byt. Potřebuji k tomu energetický průkaz?

Ano, průkaz energetické náročnosti budovy potřebujete. Podle zákona ukazatele energetické náročnosti budovy mají být uvedeny již v informačních a reklamních materiálech, samotný průkaz by měl být předložen zájemci před uzavřením kupní smlouvy.

Pokud SVJ nemá tento průkaz vypracovaný, prodávající ho může nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé tři roky, ovšem musí prokázat, že průkaz na SVJ písemně požadoval a v případě, že ho neobdrží do doby uzavření kupní smlouvy, musí to ohlásit na Státní energetickou inspekci. V informačních a reklamních materiálech se bude v tomto případě uvádět nejhorší energetická třída, tedy G.

Nerozumím, k čemu mi je home-staging. Lidé kupují zdi, pak ať s tím dělají, co budou chtít.

Náležitá příprava nemovitosti k prodeji, neboli home-staging, pozitivním způsobem ovlivňuje nejenom rychlost prodeje, ale i výši kupní ceny, za kterou svou nemovitost ve výsledku prodáte. Většina lidí se rozhoduje o koupi na základě emocí, které v nich ta či ona nemovitost vyvolává. Zdi kupují pouze investoři, a ti Vám za Vaši nemovitost nikdy nenabídnou dobrou cenu. Pokud chcete prodat dráž, home-staging neodmítejte tím spíš, že je součástí mých služeb, takže Vás nestojí ani korunu navíc.

Všude slyším, že pro prodej nemovitosti stačí dát inzerát na pár realitních serverů a bude prodáno. Nač potřebuji Vás a Váš marketingový plán?

Pokud preferujete rychlost prodeje a cena, za kterou svou nemovitost prodáte, Vás nezajímá, tak ani mě, ani můj marketingový plán nepotřebujete. Pokud ale chcete prodejem své nemovitosti získat co nejvíce peněz, bez dobrého marketingového plánu se neobejdete. Zahrnuje totiž nejenom inzerci na realitních serverech, ale především přípravu nemovitosti na prodej, kvalitní fotografie a video, zpracování půdorysu nemovitosti, dále reklamu na sociálních sítích, lokální marketing atd., vše proto, abych oslovila co největší počet potenciálních zájemců. Čím více zájemců, tím vyšší dosažená prodejní cena, a o to tu jde.

Marketingové aktivity, které pro své klienty dělám, nejsou standardem každého realitního makléře ani v rámci jedné realitní kanceláři (někteří na tom jednoduše šetří), proto až budete vybírat realitního makléře pro prodej své nemovitosti, zeptejte se ho především na to, co pro prodej Vaší nemovitosti plánuje udělat, a vyberte si toho, kdo pro Vás udělá nejvíce. Jen si dejte pozor: „inzerce na 50 realitních serverech“ se nepočítá jako 50 marketingových aktivit 😉 Ty mají zasáhnout i příležitostné kupce, kteří nemovitost na internetu aktivně nevyhledávají, ale pokud by se něco dobrého naskytlo, mají na to koupit takovou nemovitost.

Kdy je lepší prodávat nemovitost na Proseku?

Nemovitost je lepší prodávat tehdy, kdy to potřebujete. Pokud prodat nepotřebujete, vůbec s tím nezačínejte. Jinak se nedá říct, že by se v zimě byty na Proseku prodávaly hůře než na jaře, ani „okurková“ sezona zde neplatí. Může se stát, že návštěvnost inzerátů nebo odezva na marketingové aktivity v určité dny, například o svátku nebo víkendu, bude o něco slabší, ale stejně tak jako Vy potřebujete prodat, vždy se najde někdo, kdo potřebuje koupit. Důležitějším faktorem než období prodeje je správně stanovená cena a aktivity zacílené na oslovení co největšího počtu potenciálních zájemců o koupi.

Prodávám byt s jednou realitkou a nejsem spokojena s výsledky. Můžu smlouvu vypovědět?

Pokud nejste spokojena s Vaším realitním makléřem nebo s výsledky jeho práce, především si s ním o tom otevřeně promluvte. Jestli to nepomůže, pak je na čase spolupráci ukončit. Podmínky a termíny ukončení spolupráce by měly být uvedeny ve zprostředkovatelské smlouvě. Osobně zprostředkovatelské smlouvy s klienty podepisuji na 1–3 měsíce právě proto, aby klient mohl mé služby vyzkoušet, a pokud by byl s něčím nespokojený a nedalo by se to napravit, může mi smlouvu vypovědět okamžitě.

Jaké daně zaplatím při prodeji svého bytu na Proseku?

K daním, které jsou spojené s prodejem bytu, patří daň z nabytí nemovitých věcí a daň z příjmu. Daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny dle zákona platí kupující. A pokud v bytě bydlíte více než dva roky nebo jej vlastníte více než pět let, nebo peníze z prodeje použijete na nákup jiného bydlení pro sebe, nebude se Vás týkat ani daň z příjmu.

Jak vybrat dobrého realitního makléře pro prodej své nemovitosti na Proseku?

Než si vyberete realitního makléře pro prodej své nemovitosti na Proseku, promluvte si s několika realitními makléři, kteří na Proseku působí. Porovnejte služby, které Vám nabízí, jejich znalosti a zkušenosti. Také by Vám měl být makléř nebo makléřka sympatická. Více o tom, na co si dát pozor při výběru realitního makléře, si můžete přečíst v článku Prodej bytu na Proseku. Jak vybrat realitního makléře

Za kolik můžu prodat svůj byt na Proseku? Jedná se o 3+1 s lodžií, v dobrém stavu.

Faktorů, které ovlivňují prodejní cenu bytu, je mnohem více než jeho dispozice, plocha, stav apod. Pokud Vás zajímá, za kolik můžete prodat svůj byt na Proseku, zavolejte mi nebo napište sms, domluvíme si prohlídku Vašeho bytu. Pak pro Vás zdarma a nezávazně připravím tržní analýzu, založenou na statistikách skutečně realizovaných prodejů, zohledňující aktuální situaci na realitním trhu.

Prodávám byt na Proseku již několik měsíců a stále nemám kupce. Proč se můj byt neprodává?

Obvykle za to může buď nesprávně nastavená prodejní cena, nebo nedostatečná, či dokonce špatná prezentace nemovitosti (nekvalitní fotografie, ledabylý popis, inzerce omezená pouze na pár realitních portálů apod.). Možná je zapotřebí nemovitost náležitě k prodeji připravit. K prodeji nepřispívá ani to, když stejnou nemovitost nabízí více realitních kanceláři. Pokud chcete znát skutečnou příčinu, proč se právě Váš byt doposud neprodal, zavolejte mi nebo napište zprávu, poradím Vám zdarma a nezávazně.

Líbí se mi, co všechno pro prodej nemovitostí děláte, jak pracujete. Působíte jenom na Proseku, nebo se na Vás můžu obrátit s prodejem bytu i jinde v Praze?

Na Proseku bydlím a mám to tu ráda, proto jsem se rozhodla, že se na něj budu specializovat. Ale samozřejmě prodávám i v jiných částech Prahy, nejčastěji na doporučení mých známých nebo spokojených klientů, kterým jsem již něco pomohla prodat nebo pronajmout. Ráda pomůžu i Vám, beze všeho se na mě obraťte. Pokud Vy osobně nebo Vaši známí budou potřebovat prodat nemovitost i mimo Prahu, dokonce i mimo ČR, také mě můžete kontaktovat: buď se o to postarám osobně, nebo Vám doporučím někoho ze svých šikovných kolegů. Budu se těšit.